Wij hebben de belangrijkste wijzigingen voor u op een rijtje gezet zodat u deze gemakkelijk kunt inzien.

In deze bijlage vindt u de belangrijkste wijzigingen.

dat wil ze de komende jaren blijven doen! We zijn daarom in 2022 gestart met een project om de

huurdersparticipatie binnen Wonen Limburg op een nieuwe manier vorm te geven. Zie ook de

eerdere uitgave nummer 7 van Huurdersbelang.

De doelstelling van het project is de huurdersparticipatie inclusiever, representatiever en door

kwaliteitsverbetering de participatie en inspraak toekomstbestendig te maken voor de alle huurders.

Een werkgroep met afvaardigingen uit de huurdersorganisaties, heeft inspiratie gezocht en

gesprekken gevoerd met huurders en besturen van de huidige huurdersorganisaties van Wonen

Limburg tijdens bijeenkomsten in verschillende regio’s.

Door de inbreng en betrokkenheid van huurders kan de inspraak goed geregeld worden!

Eén nieuwe huurdersvereniging.

Met de opgehaalde inspiratie en inbreng van de huurders heeft de werkgroep een advies

geformuleerd over een andere organisatievorm en deze afgelopen juli aan de Huurdersraad

voorgelegd voor akkoord.

Het voorstel is een toekomstbestendige organisatie te vormen die binnen 1 nieuwe

huurdersvereniging is ondergebracht waarmee participatie van alle huurders van Wonen Limburg

mogelijk wordt gemaakt.

Met dit akkoord kan de Huurdersraad nu aan de slag voor eén nieuwe huurdersvereniging voor alle

regio’s.

Onder het motto “Alle huurders een Stem!” kunnen alle huurders lid kunnen worden van deze

nieuwe huurdersvereniging.

Zie de website voor meer informatie over het voorgestelde model van de nieuwe organisatie.

Save the date!

De nieuwe huurdersorganisatie gaan we opzetten samen met huurders van Wonen Limburg. Daarom

organiseren we op 24 november een Werkconferentie in de Oranjerie in Roermond. We gaan aan de

slag met de vraagstukken die er nog liggen en leggen de basis voor de nieuwe vereniging. We zorgen

voor een interactief programma en een gezonde lunch!

Het definitieve programma volgt in de loop van november, maar u kunt zich al opgeven via

mara.degraaf@huurdersraad-wl.nl Dan weet u zeker dat u op de hoogte wordt gehouden van het

laatste nieuws.

Volgende fase

De Huurdersraad is trots op het vele werk dat geleverd is in het kader van dit project. Zij bedankt de

leden van de werkgroep en de actieve huurders voor hun inzet en betrokkenheid. We sluiten de ontwerpfase

af, maar we zijn er nog niet! Help mee met de volgende stap en bouw met ons aan een

toekomstbestendige vereniging!

Mara de Graaf, secretaris Huurdersraad

In dit verslag wordt nader ingegaan op de klachten die in dat jaar zijn behandeld. Het jaarverslag geeft verder een beeld van de werkwijze en resultaten van de commissie. Naast het jaarverslag is er ook een klachtenoverzicht over 2021 bijgevoegd. 

Dit jaarverslag en klachtenoverzicht bieden wij u hierbij aan. Wij willen u tevens verzoeken deze stukken op uw website te plaatsen, zodat ze ook toegankelijk zijn voor de huurders. 

Indien het jaarverslag aanleiding geeft tot opmerkingen of suggesties vernemen wij dat graag van u. Het secretariaat van de regionale geschillencommissie is telefonisch bereikbaar onder telefoonnummer 06-46250723.

Het kabinet heeft voorstellen gedaan om de huurtoeslag aan te passen. De meest ingrijpende wijziging is om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Huurtoeslagontvangers met een hogere huur gaan er daardoor op achteruit. Via een internetconsultatie kunnen partijen vanaf vandaag op de voorstellen reageren.

Vrees voor toename betaalbaarheidsproblemen

Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat op de lange termijn een half miljoen tot zo’n 700.000 huishoudens (gezinnen en alleenstaanden) door de voorstellen minder huurtoeslag ontvangen dan nu. Dat verschil kan variëren van enkele euro’s tot 100 euro per maand. Het gaat om huurders die in een sociale huurwoning (komen te) wonen met een huur boven 550 euro. Minder huurtoeslag maakt het voor hen alleen maar moeilijker om rond te komen in tijden van stijgende kosten in levensonderhoud. De huurtoeslag is het instrument waarmee de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid neemt voor betaalbaar wonen. De invoering van normhuren zet dit zwaar onder druk, stellen Aedes, VNG en Woonbond.

Effect normhuren op lange termijn onzeker

Onlangs werd met het kabinet (nationale prestatieafspraken) afgesproken dat de huur van alle bewoners met een inkomen tot 120% van het minimum éénmalig wordt verlaagd naar 550 euro, zo mogelijk al in 2023. Met deze huurverlaging vangen woningcorporaties de eerste effecten van de aanpassing van de huurtoeslag voor een grote groep van hun huurders op. Dat geldt overigens niet voor huurtoeslagontvangers in de particuliere huursector, waar geen afspraken gelden over huurverlaging voor sociale huurders.

Het effect op lange termijn is nog niet duidelijk, het voorstel wordt in consultatie gebracht terwijl de impactanalyse nog niet klaar is. Nieuwe huurders die in een sociale huurwoning komen met een huurprijs boven 550 euro gaan voortaan veel minder huurtoeslag krijgen. Dat geldt dus ook voor huurders die verhuizen. Zodoende kan het aantal huurders dat ermee te maken krijgt alsnog oplopen tot wel 700.000. Dat effect kunnen woningcorporaties nooit opvangen, want daarmee komen ook de vorige week ondertekende prestatieafspraken met het kabinet over gematigd huurbeleid en investeringen in gevaar.

Geschikt huis voor veel huishoudens nauwelijks nog beschikbaar

Het argument van het kabinet voor normhuren is dat het aan huurders zelf is om te kiezen voor een beter en duurder huis. Deze keuze bestaat echter alleen op papier, terwijl het niet gaat om onnodige luxe, maar om bestaanszekerheid. Een groter gezin heeft voldoende ruimte nodig, ouderen zijn afhankelijk van extra voorzieningen in de woning. Velen komen niet meer in aanmerking voor de woningen die bij hun huishouden passen. Normhuren heeft op langere termijn ook tot gevolg dat huishoudens met de laagste inkomens meer en meer in dezelfde buurten komen te wonen , terwijl gemengde wijken veel beter zijn voor de leefbaarheid.

Huurtoeslag verbeteren, niet afschaffen

De huurtoeslag wordt algemeen beschouwd als een goed werkende en effectieve maatregel. Wel vraagt ongeveer 1 op de 10 huurders die er recht op heeft, geen huurtoeslag aan. En een deel van de huurders krijgt te maken met terugvorderingen of nabetalingen. Invoeren van normhuren is echter geen oplossing voor deze problemen, de meeste daarvan worden veroorzaakt door onjuiste inkomensgegevens.

Het voorstel lijkt vooral te zijn ingegeven door de wens om – in het kader van de toeslagendiscussie – de huurtoeslag op termijn af te schaffen. Dat mag volgens Aedes, VNG en Woonbond geen doel op zich mag zijn. De prijs voor een eenvoudiger systeem wordt nu gelegd bij huurders, woningcorporaties en gemeenten. Huurtoeslag moet gewoon worden vastgesteld op basis van de daadwerkelijke huur van de bewoner. 

Zoudt u, om welke reden dan ook, bezwaar willen maken tegen deze huurverhoging, lees dan eerst even het bericht op de site van Wonen Limburg om te voorkomen dat u onnodige kosten maakt.

Lees hier het advies van de Huurdersraad aan Wonen Limburg met betrekking tot de huuraanpassing 2022.

Gemeenten stellen de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw vast. In januari of februari 2017 ontvangt u een beschikking met de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2016. Tegen die waarde kunt u bezwaar maken tot zes weken na ontvangst van de beschikking.

Bezwaar maken kan lonen

Voor huurders van sociale huurwoningen kan het lonen om bezwaar te maken tegen een hoge WOZ-waarde. Als uw bezwaar succesvol is gaat de ‘maximaal toegestane huurprijs’ van uw woning omlaag. Met de huurprijscheck van de Huurcommissie kunt u berekenen hoeveel punten uw woning heeft en wat de maximaal toegestane huurprijs is die daarbij hoort. Hoe lager de WOZ-waarde van uw woning, hoe minder punten uw woning heeft. En hoe lager de maximaal toegestane huurprijs.

Lagere WOZ-waarde kan leiden tot huurverlaging

Sommige huurders betalen op dit moment een huurprijs die dicht in de buurt komt van wat maximaal is toegestaan. Voor die huurders is het extra belangrijk om bezwaar te maken. Een lagere WOZ-waarde kan in hun geval leiden tot een maximaal toegestane huurprijs die hoger ligt dan de feitelijke huur. De verhuurder moet dan huurverlaging geven. Als de verhuurder dit weigert kan de huurverlaging via de Huurcommissie worden afgedwongen. Om huurverlaging te krijgen is het dus niet genoeg om bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Maar het is wel de eerste stap.

Lagere WOZ-waarde kan plafond voor huurstijging beperken

Veel huurders betalen minder dan de huurprijs die maximaal is toegestaan. Een lagere WOZ-waarde en een lagere maximaal toegestane huurprijs levert hen geen huurverlaging op. Maar door opeenvolgende jaarlijkse huurverhogingen kan hun huur uiteindelijk wel stijgen tot de maximaal toegestane huurprijs. Dat gebeurt vooral bij huurders die jaar op jaar extra, inkomensafhankelijke huurverhogingen krijgen. Met bezwaar maken tegen de WOZ-waarde kunnen deze huurders ervoor zorgen dat toekomstige huurstijgingen binnen de perken blijven.

Hoe bezwaar maken?

De Woonbond heeft op een rijtje gezet waar u als huurder op moet letten om te kijken of u succesvol bezwaar kunt maken tegen een hoge WOZ-waarde. Ook hebben wij een gratis modelbrief voor het maken van bezwaar. Huurders die lid zijn van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn.

Voor huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden betekent het dat hun inkomen en de samenstelling van hun huishouden voortaan bepalen voor welke woningen ze in aanmerking komen. Woningwebsite Thuis in Limburg informeert ingeschreven woningzoekenden over de veranderingen.

Toewijzing verschilt per corporatie

De circa 20.000 woningzoekenden die via Thuis in Limburg op zoek zijn naar een woning, ontvangen deze week schriftelijk bericht over de veranderingen. Weliswaar kunnen ze als vanouds reageren op de woning van hun keuze, maar het is niet zeker dat ze daarvoor ook daadwerkelijk in aanmerking komen. Dat is afhankelijk van het toewijzingsbeleid van de woningcorporatie die woning aanbiedt. Voorafgaand aan het plaatsen van een reactie, worden woningzoekenden hierop geattendeerd. Via uitgebreide informatie op de website kunnen ze bekijken of ze kans maken op de woning.

Toewijzing via huur-inkomenstabel

Een aantal corporaties op Thuis in Limburg wijst toe via de huur-inkomenstabel. Deze toont de maximale huur voor huishoudens, op basis van hun inkomen, huishoudsamenstelling en leeftijd.

Huishoudens met een hoger maximaal huishoudinkomen krijgen voorrang bij woningen met een huurprijs van boven de € 618,24.

Toewijzing volgens het tweehurenbeleid voor Wonen Limburg

Wonen Limburg hanteert een tweehurenbeleid. Dat betekent dat woningen aangeboden worden met twee huurprijzen. De geadverteerde huurprijs en een lagere huurprijs die alleen geldt als het huishouden dat de woning toegewezen krijgt recht heeft op huurtoeslag. Het inkomen van het gezin dat de woning toegewezen krijgt, bepaalt dus de huurprijs. De implementatie van het 2-huren beleid per 1 januari 2016 is in samenwerking met de Huurdersraad afgestemd.

Over Thuis in Limburg

Op Thuis in Limburg.nl staat het gebundelde woningaanbod van een aantal Limburgse woningcorporaties: Wonen Limburg, Wonen Zuid, Woningstichting Simpelveld, Woningstichting Voerendaal, HEEMwonen, Woonpunt (Heerlen en Sittard-Geleen), Woonwenz Venlo, Woningstichting Domus en Woningstichting Kessel.

Huurdersorganisaties mogen bij een corporatie tenminste een derde van de leden van de raad van commissarissen voordragen. De nieuwe wet verplicht corporaties ook om aan huurtoeslagontvangers de best betaalbare huurwoningen toe te wijzen.

De nieuwe Woningwet van minister Blok (Wonen) sluit samen met wijzigingsvoorstellen van de Tweede Kamer aan op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Die rapporteerde vorig najaar over de problemen bij woningcorporaties. Zowel de Tweede als Eerste Kamer stemde unaniem in met de nieuwe Woningwet.

Taakafbakening

De wet zorgt ervoor dat corporaties zich weer focussen op de kerntaak: het bouwen en verhuren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. De duidelijker taakafbakening voorkomt dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan verliezen ten koste gaan van de huurders. Bestaande commerciële nevenactiviteiten moeten corporaties splitsen van hun kerntaak. Onder voorwaarden mogen corporaties nog investeren in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen.

Eerlijker concurrentieverhoudingen

De heldere taakafbakening zorgt voor eerlijker concurrentieverhoudingen ten opzichte van andere marktpartijen. Voor hen wordt het nu aantrekkelijker om te investeren in middeldure huurwoningen. En daar is veel vraag naar. Alleen onder strikte voorwaarden en waarborgen mogen corporaties nog projecten starten buiten hun kerntaak, zoals het bouwen van huurwoningen in de vrije sector. Voorwaarde is dat de gemeente heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren. Verder moeten de risico’s beperkt zijn en gelden er rendementseisen.

Nieuwe toezichthouder

De nieuwe wet versterkt het interne en het externe toezicht op de sector. Het financiële en volkshuisvestelijke toezicht op de corporatiesector wordt bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) ondergebracht in een Autoriteit Woningcorporaties. Bij benoeming en herbenoeming zullen alle bestuurders en leden van de raad van toezicht wettelijk worden getoetst op betrouwbaarheid en geschiktheid. Investeringsplannen van meer dan 3 miljoen euro moeten door het bestuur ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van toezicht. De minister krijgt de bevoegdheid om bij wanprestatie bestuurders en leden van de raad van toezicht te schorsen en bij de Ondernemingskamer voor te dragen voor ontslag.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat met het Rijk en de gemeenten garant staat voor leningen van corporaties, krijgt de regie bij saneringen. Het WSW komt onder publiekrechtelijk toezicht van de minister te staan.

Huurders

Huurders krijgen een zwaardere stem. Zo krijgt de huurdersvereniging het recht om minstens een derde van de leden van de raad van toezicht voor te dragen. Bij bepaalde corporatiebesluiten zoals fusies, geldt bovendien een instemmingsrecht voor de huurders. Voor scholing en professionalisering van huurdersorganisaties komen extra middelen.

Woonvisie

Ook gemeenten krijgen een grotere rol. In een woonvisie stellen zij het lokale woonbeleid vast. De woonvisie vormt de basis voor de prestatieafspraken die gemeente, corporaties en huurders maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Het gaat dan onder andere over het toewijzingsbeleid en de omvang van de woningvoorraad. In de wet is geregeld dat huurders een volwaardige plek aan tafel krijgen en dezelfde informatiepositie krijgen als de gemeente en de corporatie.

Wooncoöperatie

De wooncoöperatie waarin bewoners naar een idee van voormalig PvdA-senator Duivesteijn hun huurwoning kunnen kopen en gezamenlijk het onderhoud verzorgen, krijgt onder de nieuwe Woningwet een plek in het woonbestel. Ook wordt geregeld dat corporaties een bijdrage leveren aan het opstellen van een coöperatieplan en dat eigenaren in een coöperatie met een lager inkomen het onderhoud tegen redelijke kosten in beheer mogen verrichten.

Betaalbaar toewijzen

Corporaties worden verplicht om aan mensen die recht hebben op huurtoeslag de best betaalbare huurwoningen toe te wijzen. Dit moet de trend doorbreken dat een groeiende groep huurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt toegewezen. Corporaties die niet voldoen aan de nieuwe eisen, riskeren een boete.

Tijdelijk hogere inkomensgrens

Met het wettelijk vastleggen van de taken van woningcorporaties mag Nederland binnen de Europese staatssteunregels de inkomensgrens voor sociale huur tijdelijk verhogen. Nu moeten corporaties minstens 90 procent van de sociale huurwoningen toewijzen aan inkomens tot 34.911 euro. Vanaf 1 juli mogen corporaties 10 procent extra toewijzen aan inkomens tot 38.950 euro. De verhoogde inkomensgrens geldt voor maximaal 5 jaar.

Centraal informatiepunt

Voor iedereen die met de nieuwe Woningwet te maken heeft is er een centraal informatiepunt. De website Woningwet 2015 is vanaf 1 juli online. Voor gemeenten, corporaties en huurders verschijnt binnenkort een Handreiking Prestatieafspraken. In september en oktober organiseert het ministerie van BZK regionale bijeenkomsten voor de betrokken partijen.